Sau nhiều năm sinh sống và làm việc tại Úc, Chị Dương Kim Anh (tên nhân vật đã thay đổi) về nước với số vốn tích cóp được, cũng có thể tính là ước mơ của nhiều người. Chị quyết định tìm hiểu và đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Chị đã gặp và tiếp xúc với nhân viên Công ty Cổ phần bất động sản TK đang là trung gian môi giới của nhiều dự án bất động sản trên thành phố Hà Nội. Thông qua nhân viên của Công ty Cổ phần bất động sản TK, chị được cung cấp những thông tin hình ảnh (không bao gồm hồ sơ pháp lý) Dự án tổ hợp dịch vụ văn phòng và nhà ở cao tầng tại: 47 Nguyễn Tuân, Thanh Xuân, Hà Nội (Dự án Goldseason) do Công ty CP bất động sản MSB làm chủ đầu tư. Vì không am hiểu về lĩnh vực đầu tư bất động sản, chị Dương Kim Anh đã ký 10 “Giấy xác nhận giao dịch” với Công ty bất động sản TK với nội dung tóm tắt: Chị Dương Kim Anh đặt mua để được ký kết hợp đồng mua căn hộ với số lượng 05 căn và chuyển khoản đặt cọc 2 lần vào tài khoản công ty CP bất động sản MSB với số tiền 500 triệu đồng và thỏa thuận với công ty CP bất động sản MSB lùi thời gian đóng tiền đợt 1 đến ngày 17/12/2016.
Ngay sau ký và chuyển tiền cho Công ty CP bất động SMB, chị Dương Kim Anh mới nhận ra rằng việc đặt cọc trên có dấu hiệu vi phạm pháp luật vì dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn. Công ty CP bất động sản MSB thông qua đơn vị môi giới là Công ty bất động sản TK để quảng cáo, tư vấn, nhận tiền đặt cọc và ký hợp đồng đặt mua căn hộ là sai, do vậy chị Dương Kim Anh yêu cầu Công ty CP bất động sản MSB hoàn lại số tiền 500 triệu đã đặt cọc cho mình. Công ty bất động TK và Công ty CP bất động sản MSB không chấp nhận yêu cầu trên của chị Dương Kim Anh.
Chị Dương Kim Anh đã tiến hành khởi kiện các Công ty trên ra Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu”. Ngày 06/11/2018 Tòa án nhân dân quân Thanh Xuân đã xét xử vụ kiện và kết luận:
– Thỏa thuận đặt cọc mua bán thuộc dự án hợp pháp, đã được sở tài nguyên môi trường cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất. Công trình được khởi công xây dựng vào ngày 16/3/2016.
– Tại Giấy xác nhận giao dịch ghi nhận: Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày phát sinh đặt mua, bên B (Dương Kim Anh) có trách nhiệm thanh toán số tiền đợt 1 và ký hợp đồng đặt mua với chủ đầu tư. Nếu đến thời hạn quy định, bên mua không hoàn thành trách nhiệm nêu trên thì toàn bộ số tiền đặt mua sẽ thuộc về chủ đầu tư. Bên B cam kết đã tìm hiểu đầy đủ thông tin liên quan đến dự án và tự nguyện giao số tiền này cho bên A.
– Đây là thỏa thuận đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo việc ký kết thỏa thuận đặt hàng mua căn hộ trong tương lai, không phải là hợp đồng mua bán. Tại thời điểm giao kết chị Dương Kim Anh có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, Công ty CP bất động sản MSB có đầy đủ tư cách pháp nhân theo quy định của pháp luật nên đảm bảo điều kiện về chủ thể giao kết đặt cọc.
Vì các lẽ trên, Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân tuyên: Không chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn Dương Kim Anh đòi Công ty CP bất động MSB hoàn lại số tiền 500 triệu, Nguyên đơn Dương Kim Anh phải nộp 25 triệu đồng án phí dân sự sơ thẩm.
Trung tâm Văn hóa Doanh nhân nhận được Email cầu cứu của chị Dương Kim Anh qua hộp thư bạn đọc, nhận thấy đây là một sự kiện pháp lý có nhiều vùng mờ, phần lập luận và tuyên của bản án sơ thẩm có nhiều bất cập, thiếu sót chưa bám sát các quy định của pháp luật hiện hành, dẫn đến bản án chưa thấu tình đạt lý ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp của chị Dương Kim Anh. Do vậy, Trung tâm Văn hóa Doanh nhân đã liên lạc với Chị Dương Kim Anh và đồng ý giúp chị tham gia kháng án để tìm công lý. Ban pháp chế Trung tâm Văn hóa Doanh nhân đã tư vấn luật và giúp chị Dương Kim Anh thủ tục kháng cáo gửi đến Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, đồng thời cử luật sư Vũ Minh Tiến – luật sư Ban pháp chế thuộc Trung tâm Văn hóa Doanh nhân là luật sư bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn Dương Kim Anh.
Ngày 09/7/2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm vụ án dân sự thụ lý số 151/2019 do có kháng cáo của Dương Kim Anh. Tại phiên tòa phúc thẩm để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho chị Dương Kim Anh luật sư Vũ Minh Tiến đã đưa ra quan điểm:
“Giấy xác nhận giao dịch” chỉ là tiền đề cho đặt hàng mua căn hộ, hợp đồng sẽ ký này có ý nghĩa Hợp đồng đặt cọc nếu hình thức, chủ thể, điều kiện tuân thủ theo quy định của pháp luật.
Công ty CP bất động sản MSB và công ty bất động sản TK cũng đã xác nhận giao dịch này chỉ là bước một để ký hợp đồng đặt cọc chính thức.
BLDS quy định: Đặt cọc là một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Do vậy, Giấy xác nhận giao dịch không phải là hợp đồng đặt cọc, không phải là hợp đồng mua bán.
Khoản 1, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các khoản 2,3,4 và Điều 69 của luật nhà ở, trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của luật nhà ở thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
Do vậy, Giấy xác nhận giao dịch và Hợp đồng đặt cọc không thuộc các trường hợp được quy định tại các khoản 2,3,4 Điều 69 luật nhà ở và không được pháp luật công nhận.
Điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định khoản 3 Điều 69 thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Điều 55 về Luật kinh doanh bất động sản số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 quy định “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án; thiết kế bản vẽ thi công…
Khi các bên ký Giấy xác nhận giao dịch vào ngày 18/7/2016 thì dự án GoldSeaon 47 Nguyễn Tuân chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.
Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 quy định: “Các hành vi bị cấm: Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật này” Do vậy, các giao dịch dân sự này đã “Vi phạm điều cấm của pháp luật” không đủ điều kiện giao dịch dân sự có hiệu lực của BLDS.
Luật sư Đề nghị Tòa án căn cứ vào các quy định đã viện dẫn tuyên giao dịch dân sự trên vô hiệu và các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Chấp nhận quan điểm bảo vệ của luật sư Hội đồng xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã ra phán quyết: Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Nguyên đơn Dương Kim Anh, sửa bản án sơ thẩm số 10/2018 của Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân và tuyên buộc Công ty CP bất động sản MSB hoàn trả cho nguyên đơn Dương Kim Anh số tiền 500 triệu đồng và Công ty CP bất động sản MSB phải chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm 25 triệu đồng.
Kết thúc phiên tòa, nơi góc khuất của sân tòa án, một nhóm người đang tranh luận vô cùng gay gắt: “Đã bảo rồi, năm mươi phần trăm thì lấy đi, tham, giờ thì không được gì còn mất thêm 25 triệu án phí”.
Cho đến hôm nay, sau khi trải qua những sai lầm của bước đầu học hỏi đầu tư kinh doanh, chị Dương Kim Anh đã trở thành một người đầu tư bất động sản vô cùng thông minh, doanh nghiệp của chị là doanh nghiệp có triển vọng. Chị hiểu rằng, mỗi một ngành nghề dù là đầu tư hay dịch vụ đều cần tính chuyên nghiệp và học hỏi, sáng tạo, do đó, trong lĩnh vực kinh doanh đầu tư, chị luôn tìm tòi và học hỏi, lĩnh vực giao kết pháp lý chị luôn tham vấn Ban pháp chế của Trung tâm Văn hóa Doanh nhân nên doanh nghiệp của chị đang từng bước tiến vững vàng tạo điều kiện công ăn việc làm cho nhiều người và đóng góp cho ngành thuế khoản đáng nghi nhận.
Luật sư: Vũ Minh Tiến
