Các chuyên gia bất động sản dự đoán, sang năm 2023, thị trường sẽ phục hồi cục bộ, là tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư đang kẹt vốn.
Thị trường ảm đạm
Hồi cuối năm 2021, thị trường bất động sản trên cả nước vô cùng sôi động, nhiều nơi xuất hiện sốt đất. Ở các nơi như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, vùng ven Hà Nội, TP.HCM,… nhà đầu tư liên tục mua bán, thậm chí sang tay nhau trong thời gian ngắn cũng đã thu lời trăm triệu.
Tuy nhiên, đến cuối tháng 8 năm 2022, thị trường trở nên ảm đạm, trầm lắng. Đã không còn những cảnh nhà đầu tư xếp ô tô hàng dài để xem, mua đất nữa. Hiện tượng lệch pha cung – cầu đã có, người mua ít, người bán nhiều.
Theo TGĐ EZ Property, ông Phạm Đức Toàn, hiện tại áp lực lớn nhất là các chủ đầu tư bất động sản sử dụng vốn vay. Hoạt động phát hành trái phiếu đang bị kiểm soát chặt, tài chính tự có và huy động từ khác hàng không đủ. Vì thế, họ không thể triển khai được dự án, nguồn cung đương nhiên giảm.
Đã không còn những cảnh hàng dài những nhà đầu tư xem, mua đất nữa.
Những người đã vay tiền để mua nhà, mua đất cũng gặp nhiều khó khăn. Hiện ngân hàng không còn room, nếu có thì lãi suất cũng có dấu hiệu tăng, lực cầu trên thị trường suy giảm. Trong khi đó, giá nhà đã tăng rất cao trong giai đoạn vừa qua.
Vị chuyên gia này nhận định: “Tôi cho rằng, giá bất động sản có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế”.
Hiện tại, đa phần các nhà đầu tư đang có xu hướng “án binh bất động”, giữ tiền để đợi chu kỳ mới. Những nhà đầu tư lướt sóng gặp nhiều khó khăn, vì họ muốn “thoát hàng” nhưng thanh khoản thấp. 2 tháng vừa qua, thị trường xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt, và điều này sẽ càng rõ ràng hơn.
Dự đoán thời điểm sôi động trở lại
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thị trường sẽ không đến mức tồi tệ là đóng băng. TS. Đinh Thế Hiển dự báo, từ giờ đến hết năm, thanh khoản sẽ tiếp tục giảm, nhất là ở những nơi bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn.
Ông nhấn mạnh, việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý I nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu. Giá bất động sản ở một số nơi khác cũng sẽ giảm, chẳng hạn như những khu vực từng có sốt đất, tuy nhiên hiện nay đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Dù vậy, chuyên gia này cũng dự báo: “Sang đến năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phục hồi cục bộ, xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực, các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân”.
Chuyên gia Đinh Thế Hiển nhận định, thị trường 2023 có nhiều điểm sáng có thể giúp phục hồi. Kinh tế Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển, hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh, tạo động lực một số thị trường bất động sản. Đầu tư FDI tiếp tục tăng tạo động lực cho bất động sản công nghiệp và khu dân cư. Các chính sách mới ra đời giúp chuẩn hóa và minh bạch thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, tiến trình đô thị hóa vẫn phát triển tăng nhu cầu nhà ở đô thị.
Sang đến năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phục hồi cục bộ, xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực, các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân
Về thị trường cuối năm 2022, chuyên gia này cho rằng sẽ có một số phân khúc giảm mạnh. Chẳng hạn như bất động sản phân lô, khu nông nghiệp dễ giảm thanh khoản, có thể bán cắt lỗ. Phong trào đầu tư farmstay cũng vì thế mà suy thoái, nhất là khi chưa có khung pháp lý rõ ràng. Trong khi đó thị trường TP. HCM và khu vực phụ cận được quan tâm nhiều hơn.
Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nhận định: “Hiện nay, thị trường bất động sản đã rất tốt hơn giai đoạn đóng băng trước kia, nhưng các yếu tố vĩ mô cũng đang tác động không nhỏ. Do đó, dòng tiền vào bất động sản đang cẩn trọng hơn giai đoạn trước. Theo đó, tình trạng lệch pha cung – cầu càng lớn, người bán nhiều nhưng người mua ít. Dòng vốn cực kỳ quan trọng đối với bất động sản, thị trường có sôi động hay không phải phụ thuộc vào điều này.
Do đó, thị trường giai đoạn này có thể đi ngang hoặc điều chỉnh phải tùy vào diễn biến tiếp theo. Nhưng sẽ lập tức sôi động mạnh khi dòng tiền được nới và qua trở lại, tức tình hình lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng giữ mức ổn định, nới room tín dụng nên việc giải ngân dễ dàng hơn”.
Làn sóng đất nền ven đô
Ảnh 3: Người Sài Gòn đổ xô đi mua đất nền vùng ven
Câu chuyện bỏ phố về làng, tìm về ven đô đang trở nên khá phổ biến trên các diễn đàn về nhà đất. “Trước đây, nhiều người chấp nhận sống trong những ngôi nhà chật chội, nhưng ở gần trung tâm hơn ở vùng ven, thì nay chấp nhận đi xa hơn một chút để tìm kiếm một nơi ở rộng rãi, không khí trong lành”- ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Công ty Him Lam Land nói. Tuy nhiên, cũng theo ông Phúc, không phải cứ ra vùng ven đều tốt, điều này chỉ diễn ra với những dự án, khu vực có hạ tầng kết nối tốt, được đầu tư bài bản, đảm bảo đầy đủ các dịch vụ tiện ích.
Cùng quan điểm, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Sao Đỏ ông Trần Văn Thắng phân tích, sự dịch chuyển này xuất phát từ việc “lực căng” đô thị của những thành phố lớn như Hà Nội, HCM, Bình Dương, Đồng Nai hiện quá lớn. Cũng như các nước phát triển, một khi hạ tầng phát triển mạnh, nhu cầu an cư của người dân trong tương lai, thay vì ở những ngôi nhà chật chội, họ sẽ chấp nhận đi xa hơn một chút để ở trong một ngôi nhà vườn, một căn biệt thự rộng rãi, thoáng mát sẽ trở thành xu hướng tất yếu. Theo ông, về cơ bản, thị trường bất động sản vùng ven ở các thành phố này mới chỉ trong giai đoạn đầu tư xây dựng. Khi hạ tầng kết nối được phát triển mạnh, nhu cầu nhà ở ven đô sẽ càng tăng mạnh hơn. Trong tương lai gần, đây sẽ là phân khúc đất nền tại các khu vực này sẽ là điểm nổi trội của thị trường bất động sản.
Hiện nay các vùng ven Hà Nội đang trong giai đoạn đô thị hóa cao, nhu cầu của người dân rất lớn, đặc biệt là đối tượng công nhân lao động tại các nhà máy, xí nghiệp có nhu cầu về nhà ở rất cao
Còn theo giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường việc sốt đất nền ở một số huyện ngoại thành Hà Nội là do khả năng đầu cơ lớn. Bởi cùng với sự đầu tư phát triển hạ tầng tại một số đô thị, còn có hiện tượng giới đầu cơ bất động sản lợi dụng việc chuẩn bị quy hoạch, mở rộng đô thị…để thổi giá lên cao. Vì vậy người dân phải thực sự cảnh giác khi đầu tư vào phân khúc này.
Các chủ dự án thích làm đất nền, nhà đầu tư thứ cấp cũng thích mua đất nền, vì một nền đất ở vùng Đông Anh, Gia Lâm họ bỏ ra khoảng 1 tỷ là có thể mua được nền đất và lại không có yêu cầu phải bỏ tiền ra xây dựng, chính vì vậy đất nền sốt là bởi vì khả năng đầu cơ lớn và khi sốt thì giá trị cao hơn giá trị thật”.
Giáo sư Đặng Hùng Võ cũng cho rằng Nhà nước nên xem xét bỏ cơ chế cho phép thực hiện một số dự án đất nền. Bởi các dự án này khuyến khích buôn bán đất thô, đây là điều tối kị trong phát triển bất động sản. Trong khi mục tiêu phát triển thị trường bất động sản là bỏ tiền vào đầu tư trên đất, chứ không phải bỏ tiền ra để tích trữ đất nền. Ở các nước chỉ áp dụng giải pháp đất nền cho những đối tượng có thu nhập thấp.
Có cung thì có cầu, làn sóng dịch chuyển của cư dân đang kéo các doanh nghiệp địa ốc vào cuộc đua mới. Có hàng trăm dự án đất nền vùng ven đang “bao vây” các thành phố như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bình Dương để đón đầu xu hướng. Hàng loạt tên tuổi lớn của làng địa ốc như Hưng Thịnh, Sài Gòn Thương Tín, Him Lan, Novaland, Vingroup cũng đã có sẵn dự án đất nền để đón nhu cầu thị trường.
Minh Tâm
