VHDN – Dưới góc nhìn vĩ mô, các chuyên gia chỉ ra những thách thức và cơ hội đối với thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và trong nước có nhiều tác động, đồng thời gợi ý các giải pháp cho doanh nghiệp.
Nền kinh tế chung đối mặt với nhiều rủi ro
Theo các chuyên gia hàng đầu, kinh tế thế giới phục hồi nhanh trong năm 2021 (+ 6%), giảm đà tăng trưởng năm 2022 (+2,9 – 3,2%) và năm 2023 dự báo tăng trưởng 2,5 – 2,7%, có suy thoái cục bộ. Lạm phát (CPI – chỉ số giá tiêu dùng) tiếp tục tăng mạnh năm 2022 (+8,8%), sau đó hạ nhiệt dần từ năm 2023 (dự báo 6,5%).
Trong bối cảnh đó, kinh tế Việt Nam cũng đối diện những rủi ro, thách thức như: Thị trường xuất khẩu và đầu tư bị thu hẹp, tăng chậm lại; du lịch quốc tế phục hồi chậm; lạm phát tăng, mặt bằng lãi suất, tỷ giá còn tăng; giải ngân chương trình phục hồi và đầu tư công vẫn chậm; doanh nghiệp còn nhiều khó khăn; phải tinh gọn lại bộ máy tổ chức, cắt giảm nhân sự.
Bất động sản “đau đầu” về nguồn vốn
Thực trạng chung hiện nay, do tình hình hạn chế tín dụng vào BĐS, lãi suất dù giảm vẫn đang neo ở mức cao sẽ khiến không chỉ doanh nghiệp mà cả nhà đầu tư, người mua nhà gặp khó, “đau đầu” về nguồn vốn trong thời gian tới và năm sau.
Đối với những doanh nghiệp BĐS có cơ cấu nguồn vốn không bài bản, lạm dụng đòn bẩy tài chính vấn đề này sẽ càng khó khăn hơn. Đây sẽ là một trong những thách thức lớn nhất của thị trường BĐS nửa cuối năm 2023.
Ngoài ra, thị trường BĐS Việt Nam sẽ tiếp tục đối diện với hai thách thức. Thứ nhất, những khó khăn của kinh tế thế giới cũng như nền kinh tế trong nước ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường. Cụ thể, trong bối cảnh lạm phát gia tăng trên thế giới, nhiều quốc gia thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ sẽ khiến nền kinh tế Việt Nam vốn có độ mở cao chịu nhiều ảnh hưởng. Những tác nhân đó ảnh hưởng trực tiếp đến các quyết định của nhà đầu tư trong, ngoài nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân.
Thứ hai, thị trường BĐS hiện nay còn gặp những vướng mắc trong khung pháp lý, ảnh hưởng trực tiếp lên nguồn cung. Vì thế, chi phí phát triển dự án kéo dài do vướng pháp lý, cũng như khan hiếm nguồn cung sẽ khiến giá bán tăng lên, thị trường thêm khó khăn. Thêm nữa, giá năng lượng, nguyên vật liệu tăng nhanh và còn ở mức cao; Chính phủ chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu DN; các tổ chức tín dụng kiểm soát, lành mạnh hóa cho vay BĐS kiểm soát đầu tư vào trái phiếu BĐS…
Vành đai 3 dài 76 km, đi qua 4 tỉnh, thành, tổng mức đầu tư gần 75.400 tỷ đồng là công trình giao thông lớn nhất phía Nam đã được khởi công trong tháng 6/2023.
Trong nguy có cơ!
Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế cũng nhận định, bên cạnh những thách thức, thị trường BĐS Việt Nam năm 2023 cũng đón nhận những tin tốt, tiêu biểu là Chính phủ đã cho triển khai nhiều tuyến đường cao tốc được khởi công trên khắp cả nước, đầu tư công được thúc đẩy; chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2030. Việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó có đường giao thông góp phần thay đổi diện mạo khu vực. Đồng thời thu hút thêm nguồn vốn đầu tư dự án từ trong và ngoài nước, tạo sức bật cho thị trường BĐS, nhất là những địa phương có thêm cơ sở hạ tầng.
Ngoài ra, ba bộ luật liên quan đến bất động sản dự kiến được sửa đổi (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) sẽ tháo gỡ một số vướng mắc về pháp lý, bổ sung hành lang pháp lý cho thị trường BĐS.
Việc sửa đổi các luật liên quan (đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, đấu giá tài sản công…) cũng sẽ có tác động nhất định đến thị trường BĐS trong tương lai.
Cùng với đó, đô thị hóa tăng (40% năm 2020, kế hoạch tăng lên 45% năm 2025, 50% năm 2030); chuyển đổi số diễn ra mạnh mẽ; các quỹ REITs (quỹ tín thác đầu tư BĐS) được thành lập; thị hiếu khách hàng thay đổi sau dịch Covid-19.
Đặc biệt, Chương trình phục hồi, phát triển kinh tế – xã hội 2022 – 2023 với quy mô 350.000 tỷ đồng; đầu tư hạ tầng giao thông được chú trọng cũng là cơ hội cho thị trường BĐS phát triển.
Doanh nghiệp tận dụng tốt cơ hội để phát triển.
Dựa vào hiện trạng thực tiễn, các nhà kinh tế học đưa ra các gợi ý cho doanh nghiệp cần cơ cấu lại, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá… Đồng thời chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi; phục hồi xanh, tăng trưởng xanh.
Theo đó, các doanh nghiệp BĐS cần tận dụng tối đa các nguồn hỗ trợ, tiết giảm chi phí, giữ lao động, tăng năng suất kết hợp mô hình 6Rs (Respond: Thích ứng, linh hoạt – Recover: Phục hồi càng nhanh càng tốt – Restructure: Tái cấu trúc – Re-invent: Đổi mới, sáng tạo (gồm cả chuyển đổi số) – Risk management (QLRR) – Resilience: Tăng sức đề kháng).
Ngoài tín dụng, doanh nghiệp BĐS cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…); hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết… Song song huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; quan tâm quản lý rủi ro tài chính.
Các chuyên gia nhận định, bối cảnh 2022 – 2023 sẽ phù hợp với nhóm nhà đầu tư thận trọng do các BĐS bất ổn trong dòng chảy kinh tế chính trị thế giới, hậu Covid-19, chiến tranh, lạm phát cao, lãi suất tăng nhanh, thắt chặt tiền tệ…Các nhà đầu tư nên điều chỉnh khẩu vị rủi ro danh mục theo hướng ưu tiên nhiều hơn cho tỷ trọng tài sản theo mô hình kim tự tháp là bảo vệ (lớp đáy) và tài sản tiết kiệm (lớp giữa), hạ thấp tỷ trọng đối với loại tài sản đầu tư (lớp ngọn) cho giai đoạn 2022 – 2023.
Thi Huyền
